במאמר הזה ניסינו לרכז עבורכם את השאלות שצריך לשאול קבלן בניין לפני תחילת פרוייקט. בניית בית הוא פרוייקט מורכב ועמוס וחשוב שהאדם שעל ההגה – יהיה כזה שאתם סומכים עליו ב100%. אם אתם בונים בחלקים, כלומר אתם מביאים כל בעל מקצוע בנפרד ולמעשה מהווים את הקבלן בעצמכם – אז נסו להבין מהשאלות מה דרוש מבחינתכם. במידה ואתם בוחרים באופציה של קבלן כולל, קבלן מפתח או גמרים – אז חשוב לוודא שהשאלות נענות על פי דרישותיכם.


 
ספר לי קצת על העסק שלכם?

כשאתם רק מתחילים את התהליך, בקשו לשמוע קצת על העסק. האם מדובר על קבלנים רשומים, כמה זמן הם בעסק, מי המנהלים/בעלים, איפה הם ממוקמים. אפשר לבדוק המלצות באתרי המלצות (באתר תגובות למעלה מ500 המלצות על קבלני בניין מומלצים). אפשר לבדוק האם היו תביעות כנגד החברה או מה הח.פ שלה (לבדיקת סטאטוס). חשוב לוודא שלחברה יש ביטוח קבלנים מקיף לכל האפשרויות שעלולות לקרות באתר.
חשוב מאוד לקבל ממליצים מהקבלן, כאלו שאפשר ללכת אליהם הביתה או לדבר איתם בטלפון. חשוב להבין שממליצים שהקבלן מספק מיוזמתו – האמינות שלהם צריכה להילקח בעירבון מוגבל אבל עדיין אפשר ללמוד הרבה. כשאתם מדברים על הממליצים נסו להבין איך הפועלים התנהגו, איך התבצע הפיקוח בפועל, איך היתה רמת הניקיון, איך שמרו על הדברים העדינים.

אחרי שהקבלן עבר את הרף של בדיקת ההיסטוריה, המלצות, מקצועיות והכשרות – עברו לשאלות הבאות.

מי יהיה באתר ומי מפקח עליו?

נקודה קריטית היא הנוכחות של הקבלן באתר, או שמי מטעמו. העבודה והפיקוח על קבלני משנה – כמובן שגם חשוב להבין מה הקבלן עושה בעצמו ומה הוא עובד עם קבלני משנה. פעמים רבות את השלד וחלקים עיקריים נוספים בבית הקבלן עושה בעצמו וחלקים אחרים של הפרוייקט כמו החשמל או האיטום עושה עם קבלני משנה.
חשוב להבין כיצד נעשה הפיקוח והתיאום על קבלני המשנה, כיצד נעשים התיאומים ומי מטעם הקבלן נמצא בכל שלב. אם לקבלן יש מפקח צמוד, רצוי מהנדס בניין או הנדסאי בניין – בעיקר בשלבי השלד – זה חשוב ביותר.
ההבנה כמה פרוייקטים מנהל הקבלן במקביל קריטית להצלחת הפרוייקט. קבלנים שמתפרסים על יותר מידי פרוייקטים, עלולים להתעכב בזמנים, לגייס צוותים פחות מקצועיים כי המקצועיים כבר עובדים במקומות אחרים ובכלל להוציא לפועל פרוייקט פחות טוב. יש קבלנים שלא מתפרסים על יותר מ1-2 בתים במקביל וזה טוב.

האם תוכל לתת לי לוח זמנים ברור?

לפני תחילת העבודה, לפני בחירת הקבלן – הוא צריך לנפק לוח זמנים מפורט ומגובש. לוח הזמנים צריך לכלול גם את כל הניקיונות לפני הגשת הפרוייקט. לוח הזמנים, פירוט העבודה ופירוט החומרים (כתב כמויות) צריכים להיכלל בחוזה ביניכם. חשוב לכלול גם שינויים, בדרישות או בכלל וכיצד הם משפיעים על הלוחות זמנים.
כמובן שברגע שהפרוייקט התחיל חשוב תמיד לוודא כיצד נצמדים ללוחות הזמנים, כיצד הקבלן מעדכן אותך על בעיות או עמידה באבני דרך לפי לוח הזמנים הראשוני. חשוב שהוא יעודכן במידה ויש שינויים. חשוב שהתקשורת איתך תהיה תמידית בכל שלב ובכל שינוי – זאת הדרך היחידה שתוכלו לצאת עם פרוייקט זהה או דומה לזה שהתחלתם.
 
כיצד מסודרים התשלומים ואילו ערובות יש?

בפרוייקט מהסוג הזה, נושא התשלומים וזמני התשלום חשובים ביותר על מנת לשמור את כולם בתוך הפרוייקט עם כל האנרגיות והרצון. חוץ מקשר ישיר בין התשלומים לאבני דרך משמעותיות, דבר שצריך להיות מעוגן בצורה מאוד ברורה בתוך החוזה – צריך גם שתהיה ערובה כלשהיא של הקבלן לגבי כיצד הוא מבטיח שאכן הפרוייקט הסתיים וכיצד הוא מבטיח את סיומו. זה יכול להיות ערבות כספית או כספים בנאמנות אצל עורך דין.
 
הצעות מחיר מפורטות – כמה יעלה הכל?

היות ובבנייה מדובר על פרוייקט מורכב, והפרטים בו הם הכל – חשוב מאוד שהצעות המחיר יהיו מפורטות מאוד. צריכים לרדת לפרטים, לדעת לתמחר כל פריט. זו גם הדרך להשוות בין כמה קבלנים. רצוי מאוד שהמתכנן – האדריכל יוציא כתב כמויות מפורט כמה שיותר ובצורה זו הצעות המחיר יהיו על בסיס כתב הכמויות והתוכניות ולכן כולם ידברו באותה שפה.
 
מה קורה לאחר סיום הבנייה ומסירת הפרוייקט?

כמובן שאם בדקתם טוב לפני בחירת הקבלן, התוצאה אמורה להיות טובה אולי אפילו טובה מאוד. אבל גם אז, דברים עלולים לקרות או להתגלות לאחר מסירת הפרוייקט, כשהקבלן כבר עמוק בתוך פרוייקט אחר אולי רחוק אפילו. צריך שיהיה ברור, גם בהסכם וגם בעל פה, מה התנאים ליצירת קשר ולטיפול בבעיות לאחר מסירת הפרוייקט – כמה זמן אחרי אפשר לפנות לקבלן בבקשה לתיקונים, מה זמני התיקון, מה באחריותו ומה לא.
 
רק לאחר שעשיתם את כל הבדיקות הרצויות, רק לאחר ששאלתם את כל השאלות הנכונות ויותר חשוב קיבלתם את התשובות הנכונות – רק אז אתם מוכנים להתקדם. חשוב שהחוזה יכלול הכל, כולל כל הנספחים שדיברנו עליהם, התוכניות וכתב הכמויות. ושיהיה בהצלחה!